大咖评房丨公园懿府
01
写了南城的几个盘之后,常有粉丝在后台提问,能不能写一期公园懿府。
印象中,公园懿府是在2014年的时候拿地,卖了有两年多,属于老盘顺销,本来并不在评论君的看盘计划之内。
但群众呼声这么高,评论君决定,去走一遭。
项目的位置,在槐房西路与西红门路交汇处,环线上属于南四环与南五环之间,巧的是公园懿府和天悦壹号,还有金府大院,其实都在一条街上。
这条街叫槐房西路。区别在于,天悦壹号和金府大院的位置更靠北,到4号线新宫地铁站很短,公园懿府要远一些。
公园懿府到新宫地铁站的距离,目测有2.5公里,评论君从项目步行到地铁站,花了有半个小时。
倒是有一班专67路公交,能从公园懿府直达新宫地铁站,缓解地铁通勤上尴尬。但评论君相信,多数人对地铁的心理还是:能步行直达不错。
有位买了公园懿府,又买了天悦壹号的粉丝,聊起也感叹,距离带来的心理差距,其实还蛮明显的。
即便这段距离,只有不到两公里。
专67路,可由公园懿府直达地铁新宫站
如果外出主要靠开车,就比较方便了,公园懿府向西行驶三公里,能从西红门桥上京开高速,或者直接向北到南四环也可以。
配套可以给到七分,项目自建7000㎡的商业,生活需要可以保证,要逛街看电影,三公里之外是槐房万达广场。
再坐一站地铁,就能到荟聚中心,没事儿还可以逛逛宜家。
在写天悦壹号的时候,评论君就说过,不担心周边的商业配套,之所以没给八分,是因为公园懿府的步行舒适度稍微欠缺一些。
02
项目体量不小,占地面积约有10万㎡,建筑体量在28万㎡左右,户型以三居为主。目前,在售的楼栋有11号、13号和14号楼。
楼栋的位置不同,价格也稍有差异,14号楼的位置稍偏,均价在7.1万/㎡左右,11号楼价格要高些,大概在7.3万/㎡。
都是精装交付。主力户型是113㎡的三居,也有面积段稍微大一些的126㎡和133㎡的三居,有两个实体楼的样板房,都是113㎡的三居。
下面就谈几点样板间的实际感受。
1、同样是天恒操盘,相较于天悦壹号,公园懿府明显更「刚需」,先看的C1户型,客厅面宽3.7米,一般改善型的户型,至少要做到3.9米以上。
不过对于改善,或者第一次置业的刚需,评论君觉得3.7米的面宽,也还可以啦。
有意思的是,这个户型南向主卧的面宽,是3.77米,细究起来,卧室的面宽比客厅还要大些,这样细微的差别,肉眼应该辨别不出来。
但整面宽7.5米的长度,分割成4米和3.5米,会更常见些。评论君有些想不通为啥做成了五五开。
2、C1户型的另一个槽点是,入户的玄关太浪费面积,这直接导致了虽然它和C2户型都是113㎡,但实际感观会认为,根本不是一个面积段。
有玄关的好处是,入户会形成缓冲,另外,玄关也常常充当空间划分的角色,营造礼序感,在大面积的豪宅中比较常见。
如果某个豪宅户型没有玄关的话,肯定要减分。但对于公园懿府来说,还是实用性更重要一些。
C1户型的玄关部分,目测大概有5㎡到6㎡,顶得上一间书房或者储藏室的空间。在刚需盘寸土必争的逻辑中,有些浪费了。
后看的C2户型,就把玄关合并到了餐厅中,虽然同样是113㎡的建筑面积,但C2户型的餐厅,次卧都比C1户型要大。
03
3、社区的园林物业,目测水准一般,曾经有粉丝跟评论君吐槽,讲到自己收房入住之后,园区里的建筑垃圾,很长时间内都没有人管理。
「就堆在车库的出口呀,我开车都不出来」,这次走访,项目的展示区还算整洁,但算不上精致,干枯的草坪看起来有些萧索。
评论君希望这是因为,项目还在工期,收尾工作尚未完成,或者是天气尚有些寒冷,不适合做花草的补种。
社区实景,冬天看起来有点萧索,夏天可能会好些
但大部分人的惯常经验是,如果一开始的展示效果就不好,那么未来的实际效果,不会有太大改观。
你希望原因是前者,但结果往往是后者。
4、公园懿府一期已经交付,在售的几个楼栋,也都是现房,据置业顾问讲,房款全部到账之后,就可以拿钥匙了。
从资格审批到贷款,整个过程大概可以控制在两到三个月。再加上项目是带装修交房,不用自己花时间和精力装修,配齐家具就可以入住。
相对北京的部分新房,动辄一到两年,甚至更久的交付期,评论君觉得,时间上的实惠,会让刚需们在权衡的砝码中,有所倾斜。
毕竟,时间就是金钱呀。
04
结果,我们来算一下项目的成本。
2014年9月,金融街天恒联合体以42.2亿的价格,拿下项目用地,据报道,剔除配建后,地块的折合楼面价大概在2.47万/㎡。
剔除公建及商业之后,公园懿府的可售住宅面积,在21万㎡左右。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量,会随着项目不同而调整
实际上,当查到项目拿地的时间和当时的楼板价指标时,评论君就知道,这又是一个因为地价上浮,而带来超额利润的项目。
但还是算下成本,感受下房价上浮的力量。项目是清一色的高板,主体的建筑成本按3500元/㎡计算即可,安装工程按照500元/㎡计算。
一般来说,除去装修,高板的建筑成本4000元/㎡就能打住。
公园懿府是带装修交房,要计入装修成本,评论君现场的感受是,这个数字应该不会超过2500元/㎡。
比较费钱的卫生间和厨房,装修都比较简单,也不配备冰箱。
整体算下来,项目的成本价接近3.6万/㎡,7.2万/㎡的售价,相当于翻了一番。但先别着急骂开发商。
评论君查到,项目2015年刚开盘时的售价,不过4万/㎡,也就是说,公园懿府在刚开盘的时候,也是贴着成本在卖的。
目前周边的新房,天悦壹号和金府大院,毛坯都奔着8万/㎡去了,偏安一隅的公园懿府,精装7.2万/㎡就显得很有含金量。
800万冒头的总价,对于卖一换一的首改来说,还在可接受的范围之内。
如果你抢不到7.7万/㎡的中国玺,当然,后来不是这个价格了。又觉得毛坯8万/㎡的天悦壹号小贵。其实可以来看看公园懿府。
不过,你要面临很直接的一道选择题:对于价格,你愿意在多大程度上,让渡户型以及物业的舒适度呢?
欢迎在留言中告诉评论君,你的答案。
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核心要点提示
1、项目地处南四环到南五环之间,到新宫地铁站2.5公里,地铁出行不太方便,但周边的商业配套相对健全,驾车出行也很方便,位置分可以给到7分。
2、户型主推113㎡的三居,面宽和卧室的布局,比较符合首改的定位,C1户型因为玄关的关系,槽点比较明显,C2户型要相对而言更实用一些。
3、接到或者听到过,业主对物业和装修的投诉,如果对这方面要求比较高,建议看房的时候,多留意这方面的信息。
4、项目槽点比较明显,但周边新房对比,公园懿府现房销售,精装交付,7.2万/㎡的价格,很容易形成物美价廉的感觉。